Un OBO immobilier (Owner Buy Out), aussi appelé rachat à soi-même, consiste à vendre un bien immobilier que vous détenez à une société que vous contrôlez, souvent financée par un emprunt. L’objectif n’est pas de “faire un montage”, mais de construire une stratégie claire : récupérer de la trésorerie, restructurer la détention, préparer une transmission ou sécuriser un financement.
Chez Exalt Conseil, cabinet d’expertise comptable à La Rochelle nous abordons l’OBO comme un sujet de plan d’action : on part de vos objectifs, puis on vérifie la cohérence économique, juridique et fiscale.
Un OBO, c’est une vente “à votre propre société”.
Exemple simple : vous possédez un local. Vous créez (ou utilisez) une société immobilière, elle achète le local grâce à un crédit, et vous récupérez le prix de vente. Ensuite, la société rembourse le crédit grâce aux loyers (par exemple, le loyer payé par votre société d’exploitation si elle occupe le local).
Le mot important : objectif. Sans objectif clair, un OBO devient fragile.
Pour une explication grand public, vous pouvez consulter la ressource de Bpifrance Création.
C’est l’objectif le plus fréquent : le cash-out.
Vous transformez un actif immobilier (peu liquide) en trésorerie disponible. Cela peut servir à :
Point de vigilance : si une plus-value est déclenchée, elle peut réduire fortement l’intérêt financier. Il faut donc chiffrer.
Quand un bien est peu ou plus du tout financé (ex : vous avez terminé le remboursement de votre emprunt immobilier), un OBO peut remettre de la dette sur l’actif (ex : nouvel emprunt immobilier). Vous profitez d’un effet de levier : la société s’endette, et le remboursement se fait dans le temps.
Ce raisonnement peut être pertinent si :
Un OBO peut servir à changer la façon dont le bien est détenu : en direct → en société, ou d’une structure à une autre.
Ce changement peut viser :
Dans les situations de dirigeant, on rencontre souvent des arbitrages entre SCI transparente fiscalement, détention à l’IS ou structure patrimoniale. Le bon choix dépend du projet, de l’horizon de détention et du scénario de sortie.
Lorsque le bien prend de la valeur, la question devient : “Comment je transmets sans créer de conflits ?”
Détenir via une société peut faciliter :
Attention : cela ne supprime pas les sujets fiscaux. Cela donne des outils pour organiser.
Autre objectif : isoler l’actif, sécuriser les contrats et clarifier les responsabilités.
Cela passe souvent par :
Pour des repères juridiques généraux : https://www.service-public.fr
Exemple simplifié : Maxime, dirigeant de PME, possède un local professionnel. Il veut financer un nouveau projet et sécuriser sa stratégie patrimoniale.
Il met en place un rachat à soi-même : une société rachète le local avec un crédit. Maxime récupère le prix de vente. La société rembourse l’emprunt grâce au loyer payé par l’occupant.
Le projet n’a de sens que si l’équilibre économique tient : loyer, charges, vacance, travaux, taux, durée, fiscalité.
Chez Exalt Conseil, l’approche consiste à transformer l’idée en décisions chiffrées, via un cadre de travail clair : diagnostic, scénarios, risques, puis mise en œuvre.
Pour découvrir l’accompagnement :
Un OBO implique une vente. Selon la façon dont le bien est détenu, il peut y avoir une plus-value imposable et des frais de notaire. C’est souvent le point décisif.
Pour vérifier les règles officielles et les commentaires de l’administration : https://bofip.impots.gouv.fr
Le loyer doit être cohérent avec le marché, et le prix de vente doit être défendable. Un prix trop élevé ou un loyer irréaliste fragilise le dossier (banque, fiscalité, crédibilité).
En pratique, une évaluation et des références de marché sont des alliés.
Le risque majeur n’est pas l’OBO en lui-même, mais l’absence de substance économique.
La bonne pratique :
Un OBO immobilier touche plusieurs domaines à la fois : financement, fiscalité, juridique, stratégie patrimoniale. Il suffit qu’un paramètre soit mal calibré (durée de crédit, vacance, frais, sortie) pour perdre l’intérêt de l’opération.
L’accompagnement sert à répondre clairement à trois questions :
Pour connaître les offres et la logique d’accompagnement :
Oui. Le rachat à soi-même est légal. La clé est d’avoir un objectif réel et une cohérence économique : prix défendable, financement réaliste, contrats et documents solides. Un OBO uniquement “pour gagner fiscalement” est plus risqué.
On voit des OBO sur des locaux professionnels, bureaux, immeubles de rapport, et biens loués. Plus le bien génère des flux stables (loyers, bail solide), plus le financement est simple.
C’est vivement recommandé. Une évaluation (expert, agence, comparables) sécurise le prix et rend le dossier plus robuste. Le but n’est pas d’avoir “le maximum”, mais un prix justifiable.
Parfois il modifie la fiscalité, mais ce n’est pas automatique. Entre la plus-value, les frais, le régime fiscal choisi et la fiscalité future (revenus et revente), l’intérêt doit être chiffré avec des scénarios.
Les risques classiques : cash-flow trop tendu, frais sous-estimés, mauvaise anticipation de la revente, bail fragile, et documentation insuffisante. Un bon dossier se construit avec des marges de sécurité.
En pratique : note d’objectif, évaluation du bien, prévisionnel de trésorerie, bail cohérent, décisions sociales (PV), dossier bancaire structuré. Ces éléments rendent l’opération plus “bancable” et plus défendable.
Un OBO immobilier est pertinent quand il sert une trajectoire : sécuriser votre patrimoine, financer un projet, préparer une transmission ou organiser votre retraite. L’enjeu est de valider rapidement la cohérence économique et fiscale, puis de dérouler les étapes avec méthode.
Si vous envisagez un rachat à soi-même, Exalt Conseil peut cadrer votre projet et construire un plan d’action clair, chiffré et sécurisé. Prenez contact via https://www.exaltconseil.com/contact ou découvrez l’accompagnement dédié : https://www.exaltconseil.com/immobilier