Le nouveau statut de bailleur privé Jeanbrun fait partie des grandes nouveautés immobilières de 2026. Il a été créé pour relancer l’investissement locatif longue durée, au moment où le Pinel n’est plus ouvert aux nouveaux investisseurs depuis le 1er janvier 2025. L’idée est simple : permettre à certains propriétaires de déduire un amortissement de leurs revenus fonciers, sous conditions de location nue, de durée, de loyers et de ressources du locataire. (Service Public)
Ce régime, aussi appelé Relance Logement par l’administration, vise les personnes physiques qui investissent en direct ou via une SCI à l’IR. Il concerne les logements situés en France, dans un bâtiment d’habitation collectif, destinés à être loués nus à titre de résidence principale. Ce point est important : on est ici dans une logique de location longue durée, pas de location meublée touristique.
Pour un dirigeant, ce dispositif mérite une vraie analyse. Sur le papier, l’avantage fiscal peut être attractif. En pratique, il faut regarder le montage, la tranche d’imposition, la capacité d’endettement, la stratégie patrimoniale et surtout l’impact à la revente. Chez Exalt Conseil, cabinet d’expertise comptable à La Rochelle, Stanislas Delanoue accompagne justement les dirigeants qui veulent arbitrer entre SCI, revenus fonciers, LMNP, rémunération, retraite et stratégie immobilière globale. Dans beaucoup de cas, le bon choix n’est pas le plus visible, c’est celui qui colle à l’objectif du client.
En bref
Le dispositif s’adresse aux contribuables imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Il peut être utilisé en direct ou par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, comme une SCI à l’IR, à condition notamment de conserver les titres pendant la durée d’engagement. Il n’est donc pas pensé pour tous les investisseurs, mais surtout pour ceux qui restent dans une logique patrimoniale de location nue. (Assemblée nationale)
C’est souvent un sujet pertinent pour les chefs d’entreprise qui commencent à structurer leur patrimoine personnel. Certains veulent créer une poche immobilière stable, d’autres cherchent à préparer leur retraite ou à diversifier leurs revenus futurs. Le statut Jeanbrun peut alors entrer dans la réflexion, mais il ne doit jamais être étudié seul. Il faut le comparer avec les autres solutions encore ouvertes, comme Loc’Avantages ou Denormandie, présentées par l’administration sur Service-Public, et le replacer dans une stratégie globale.
Le nouveau régime couvre deux grandes familles de biens. D’abord, les logements neufs, acquis neufs ou en VEFA, ou encore construits par le contribuable. Ensuite, certains logements anciens ayant fait l’objet d’une réhabilitation lourde ou de travaux d’amélioration atteignant au moins 30 % du prix d’acquisition. Dans les deux cas, le logement doit être situé en France dans un immeuble collectif. (Légifrance)
Autre point utile à retenir : contrairement à l’ancien Pinel, la page officielle de l’État indique qu’il n’y a pas de restriction de zone pour ce dispositif. C’est un changement notable, car cela élargit le terrain de jeu des investisseurs, tout en conservant un encadrement par les loyers et les ressources du locataire. (Service Public)
Le bien doit être loué nu, à usage de résidence principale, pendant une durée minimale de 9 ans. La mise en location doit intervenir dans les 12 mois suivant l’achèvement du bien, ou son acquisition si elle est postérieure. Ce délai est central : un retard de mise en location peut faire tomber l’avantage.
Le loyer ne peut pas dépasser un plafond, et les ressources du locataire sont également plafonnées. Trois niveaux sont prévus : intermédiaire, social et très social. Plus l’effort sur le loyer est fort, plus le taux d’amortissement augmente.
La location à un proche est interdite. Le texte vise notamment le foyer fiscal et, pour le régime neuf, un parent ou allié jusqu’au deuxième degré inclus. Ce verrou évite d’utiliser le dispositif comme simple outil de mise à disposition familiale avec avantage fiscal.
Le cœur du dispositif, c’est la déduction au titre de l’amortissement. Pour le neuf, l’amortissement porte sur le prix d’acquisition net de frais, hors valeur du foncier, celle-ci étant estimée forfaitairement à 20 %. Pour l’ancien avec travaux lourds, la base peut aussi intégrer certains travaux.
Les taux sont les suivants :
Il existe aussi un plafond annuel global de déduction. Le code général des impôts prévoit une limite de 8 000 € par an et par foyer fiscal, portée à 10 000 € ou 12 000 € dans certains cas lorsque la part de logements sociaux ou très sociaux est suffisante. C’est un point qu’il faut intégrer dans les simulations, car un taux attractif sur le papier peut se heurter à un plafond concret.
Le premier point d’attention, c’est le caractère irrévocable de l’option. Une fois choisie, elle s’impose pour le logement concerné. On ne peut donc pas tester le régime comme on goûte un plat en terrasse puis le renvoyer en cuisine. Il faut décider après une vraie simulation.
Le second point, souvent sous-estimé, concerne la revente. La loi a modifié l’article 150 VB du CGI pour tenir compte des amortissements pratiqués au titre de ce nouveau régime dans le calcul de la plus-value. Autrement dit, l’avantage obtenu pendant la détention peut revenir frapper à la porte au moment de la cession. C’est l’un des sujets les plus sensibles dans l’arbitrage patrimonial.
Il faut aussi garder en tête que ce statut n’est pas forcément le meilleur outil pour tous les profils. Un investisseur qui veut de la souplesse, une stratégie meublée ou une logique de cash-flow immédiat pourra parfois préférer une autre voie. À l’inverse, un dirigeant déjà fortement fiscalisé, qui cherche un actif long terme bien cadré, peut y trouver un intérêt réel. Pour comprendre les règles de base, vous pouvez aussi consulter le texte officiel sur Légifrance, ainsi que l’analyse de l’ANIL et la page pratique de Service-Public.
Pour un chef d’entreprise, un bien immobilier n’est jamais qu’un bien immobilier. C’est aussi une pièce dans un puzzle plus large : niveau de rémunération, arbitrage dividendes, protection du foyer, retraite, capacité d’emprunt, SCI familiale, transmission. C’est précisément pour cela qu’un accompagnement comptable et patrimonial peut faire gagner beaucoup de temps, et parfois éviter une décision séduisante mais mal calibrée.
Chez Exalt Conseil, ce type de sujet se rattache naturellement à l’offre de conseil du dirigeant et à l’accompagnement immobilier. Un investisseur peut aussi avoir besoin, selon sa situation, d’un regard sur la création de société, les offres comptables ou même une réflexion plus large sur la valorisation de son patrimoine professionnel. L’enjeu n’est pas seulement de payer moins d’impôt. L’enjeu, c’est de construire quelque chose de cohérent.
Oui, dans les faits il prend le relais parmi les nouveaux outils de soutien à l’investissement locatif, puisque le Pinel n’est plus ouvert aux nouveaux investisseurs depuis le 1er janvier 2025. En revanche, le fonctionnement est différent : ici, on parle de déduction des revenus fonciers par amortissement, et non d’une réduction d’impôt classique.
Oui, le texte prévoit expressément l’application du dispositif aux sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés, sous conditions. En pratique, une SCI à l’IR peut donc entrer dans le cadre, à condition notamment que les associés conservent leurs titres pendant la durée requise.
Non, le régime encadre strictement ce point. La location à une personne du foyer fiscal est exclue, et le texte va plus loin en visant aussi certains proches selon les situations. C’est un dispositif conçu pour soutenir l’offre locative classique, pas la location intrafamiliale optimisée.
Ils varient selon le type de logement et le niveau de loyer. Pour le neuf, on va de 3,5 % à 5,5 %. Pour l’ancien avec travaux lourds, on va de 3 % à 4 %. Plus le loyer est encadré vers le social, plus le taux est élevé.
Non, la page officielle de l’administration indique qu’il n’y a pas de localisation dans des zones restreintes pour ce régime, contrairement à d’autres dispositifs immobiliers. C’est un élément qui peut élargir les opportunités, mais il ne dispense pas d’une analyse économique du marché local.
Le principal risque est de regarder seulement l’économie d’impôt immédiate sans anticiper la sortie. L’option est irrévocable, le respect des conditions doit être suivi sur la durée, et les amortissements pratiqués ont une incidence sur le calcul de la plus-value. Avant de signer, mieux vaut faire une simulation complète, sur plusieurs années, avec scénario de revente.
Le statut de bailleur privé Jeanbrun peut devenir un bon outil pour certains investisseurs, surtout chez les dirigeants qui veulent construire un patrimoine locatif nu avec une vraie logique de long terme. Mais comme souvent en fiscalité, le bon régime n’est pas celui qui brille le plus, c’est celui qui tient encore debout après la simulation, le financement et la revente. Pour savoir si ce dispositif est adapté à votre situation, Exalt Conseil peut vous accompagner dans l’analyse de votre projet immobilier, de votre fiscalité et de votre stratégie patrimoniale globale via le formulaire de contact.