L’optimisation de son investissement immobilier ne consiste pas à “payer moins”, mais à choisir un cadre clair, cohérent, et sécurisé pour atteindre vos objectifs. Chez Exalt Conseil (cabinet d’expertise comptable à La Rochelle), nous accompagnons des dirigeants (TPE/PME, artisans, freelances, commerçants, restaurants) pour rendre leurs projets immobiliers plus lisibles, plus solides, plus sécurisés et souvent plus rentables. Cette démarche s’appuie sur l’analyse, la pédagogie et des chiffres. Elle est portée par Stanislas Delanoue, Expert-Comptable, avec une approche humaine, rigoureuse et réactive.
Avant de parler de SCI ou d’impôts, on pose un cadre. C’est ce qui évite les montages “à la mode” mais inadaptés.
Étape 1 : clarifier l’objectif principal (revenu mensuel, capital à 20 ans, transmission, protection du conjoint, préparation retraite).
Étape 2 : identifier les contraintes (capacité d’emprunt, durée, apport, associés, niveau d’imposition, besoin de trésorerie).
À ce stade, nous nous appuyons aussi sur des repères officiels pour rester fiables, par exemple les principes de l’impôt et des revenus fonciers via le site des Finances publiques (impots.gouv.fr).
En pratique, les difficultés viennent souvent d’un point précis, pas de tout le projet.
Exemples courants :
Étape 3 : faire un diagnostic simple : flux (loyers, charges, emprunt), fiscalité, protection des associés, scénario de sortie (revente).
Pour fiabiliser, on s’appuie sur des sources de référence sur la plus-value immobilière et les règles générales, comme Service-Public (service-public.fr).
On compare les options avec des mots simples :
Étape 4 : comparer au moins 2 ou 3 scénarios avec les mêmes hypothèses (loyers, taux, travaux, durée, revente).
Pour cadrer certains points juridiques (statuts, droits des associés), on renvoie aussi à des sources reconnues comme le BOFiP pour la doctrine fiscale (bofip.impots.gouv.fr).
Ici, on transforme des idées en chiffres. On construit des scénarios et on teste la revente, car la sortie change souvent tout.
Étape 5 : établir un prévisionnel (loyers, charges, impôts, trésorerie, dette) + un scénario de cession à 20 ans.
Hypothèse : investissement immobilier de 1 100 000 €, comparaison sur 20 ans avec revente à 20 ans.
Méthode Exalt Conseil pour comparer des scénarios à 20 ans (exemple)
Lecture simple : dans cet exemple, la SCI à l’IR avec démembrement donne un total plus élevé, car elle combine des revenus nets positifs et un net de cession important. Mais ce n’est pas une règle universelle : tout dépend des objectifs, des associés, et des hypothèses.
Une optimisation durable repose aussi sur du “non-chiffré” : statuts, règles de décision, clauses, protection.
Étape 6 : sécuriser les points suivants :
C’est ici que notre rôle de conseil du dirigeant est clé : on ne traite pas l’immobilier “à part”, on l’intègre à la stratégie globale.
Les chiffres ci-dessous sont présentés de façon anonymisée et simplifiée. Ils illustrent une méthode, pas une promesse. Les résultats varient selon la situation.
Situation de départ : achat en direct, loyers stables, mais fiscalité lourde.
Avant (structure initiale) : trésorerie nette moyenne estimée +4 200 €/an, revente à 20 ans estimée +520 000 € net, total projet ≈ 604 000 €.
Après (SCI + statuts optimisés + scénario de sortie) : trésorerie nette moyenne estimée +13 500 €/an, revente à 20 ans estimée +560 000 € net, total projet ≈ 830 000 €.
Gain estimé : +226 000 € sur 20 ans, avec un cadre d’associés plus sécurisé.
Situation de départ : projet immobilier “au feeling”, pas de vision à 15–20 ans.
Avant : absence de stratégie de sortie, cash irrégulier, total projet estimé ≈ 690 000 €.
Après (comparatif IR/IS + travail sur le démembrement + prévisionnel multi-scénarios) : cash plus régulier, sortie préparée, total projet estimé ≈ 910 000 €.
Gain estimé : +220 000 €, avec une meilleure lisibilité pour la famille et les associés.
Optimiser, ce n’est pas “faire une fois et oublier”.
Nous mettons en place un plan d’action : suivi des indicateurs, arbitrages (travaux, refinancement, assurance, garanties), et mise à jour des hypothèses. C’est aussi là que l’expertise comptable (tableaux de bord, assemblées, paie si besoin) complète le conseil.
La SCI à l’IR “remonte” le résultat vers les associés, qui paient l’impôt selon leur situation. La SCI à l’IS paie l’impôt au niveau de la société, avec une logique différente sur les charges et la sortie. Le bon choix dépend surtout de votre objectif : revenu maintenant, capital plus tard, ou arbitrage entre les deux.
Non. Le démembrement peut être très efficace dans certains objectifs (transmission, stratégie patrimoniale, organisation des revenus), mais il doit être cohérent avec les associés, les statuts, la durée, et la revente. Mal utilisé, il peut créer de la complexité inutile.
Parce qu’une grande partie du gain peut se faire à la sortie. Un montage peut sembler “bon” chaque année, puis devenir pénalisant lors de la cession (impôt, plus-value, traitement comptable, distribution). D’où l’intérêt d’un comparatif avec cession.
En général : projet d’achat, financement envisagé, loyer cible, charges, travaux, situation fiscale des associés, objectifs patrimoniaux, et idée de calendrier (durée de détention). Plus les données sont claires, plus le prévisionnel est fiable.
Les statuts évitent les conflits et protègent les associés. Ils cadrent les décisions, la gestion, l’entrée et la sortie d’un associé, et la cession de parts. Une optimisation immobilière sans statuts solides est fragile.
Au minimum 2. Souvent 3 est idéal : une option “simple”, une option “optimisée”, et une option “sécurisée” selon votre contexte. L’objectif n’est pas d’empiler des montages, mais de choisir le plus cohérent.
Si vous envisagez un investissement (SCI, LMNP, LMP) ou si vous souhaitez améliorer un montage existant, l’approche la plus efficace est souvent : diagnostic, comparatif chiffré, sécurisation, puis pilotage. Exalt Conseil, à La Rochelle, accompagne les dirigeants avec des honoraires forfaitaires fixés en amont, une méthode claire, et des livrables actionnables (prévisionnels, scénarios, impacts à la revente, points de vigilance). Pour aller plus loin, vous pouvez vous orienter vers nos offres : Offres d’expertise comptable, Conseil du dirigeant, Offre immobilier, Offre création d’entreprise, ou nous contacter au 06 42 70 39 36 (158 Avenue Carnot, 17000 La Rochelle).