La location meublée de tourisme non classée attire de nombreux propriétaires en quête de rendement locatif. Mais ce statut fiscal spécifique, entre location meublée classique et activité para-hôtelière, impose des règles précises. Le cabinet Exalt Conseil, expert-comptable à La Rochelle, vous explique les points essentiels pour sécuriser et optimiser votre fiscalité.
Une location meublée suppose un logement équipé de manière à permettre une occupation immédiate (mobilier, literie, électroménager). Elle ne doit pas proposer des prestations para-hôtelières (petit-déjeuner, ménage régulier, accueil…) sous peine de relever du régime hôtelier, donc soumis à la TVA.
Pour rester dans le cadre fiscal de la location meublée, le bailleur doit fournir un inventaire complet du mobilier (décret du 31 juillet 2015).
La location peut être professionnelle (LMP) ou non professionnelle (LMNP) selon le niveau de recettes et la part des revenus du foyer.
Depuis la loi de finances pour 2024, le régime micro-BIC a été profondément révisé à partir des revenus 2025.
Les contribuables dépassant ces seuils ou souhaitant déduire les charges réelles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, entretien, amortissement) peuvent opter pour le régime réel d’imposition.
Le régime réel offre une approche comptable plus fine :
Cette approche, bien que plus technique, permet d’optimiser la rentabilité après impôt. Un accompagnement par un expert-comptable spécialisé en LMNP/LMP est alors fortement recommandé (voir l’offre immobilier d’Exalt Conseil).
Deux cas d’exonération d’impôt sur les bénéfices subsistent jusqu’au 31 décembre 2026 :
Les propriétaires situés en zones France ruralités revitalisation (ZFRR) peuvent, sous conditions, être exonérés de taxe foncière et de taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS).
Plus d’informations sur les plafonds et délibérations locales sur le site du service public.
La location meublée non classée est en principe exonérée de TVA, sauf si elle inclut au moins trois prestations para-hôtelières (petit-déjeuner, ménage, linge, accueil). Dans ce cas, la TVA s’applique au taux de 10 %.
Côté fiscalité locale :
Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits dans le cadre d’une activité LMNP sont réintégrés dans l’assiette de la plus-value lors de la vente du bien. Cela majore la plus-value brute, avant application des abattements pour durée de détention.
Cette mesure s’applique même aux investissements réalisés avant 2025 (article 84 de la loi de finances 2025).
Les plus-values restent soumises au régime des particuliers pour les LMNP, avec exonération totale après 22 ans (IR) et 30 ans (prélèvements sociaux).
L’option pour le régime réel devient pertinente dès que :
Le cabinet Exalt Conseil élabore des simulations chiffrées pour mesurer le gain réel du passage au régime réel (contactez le cabinet).
1. Qu’est-ce qu’un meublé de tourisme non classé ?
C’est un logement loué meublé de manière temporaire, sans classement préfectoral. Il reste soumis à la fiscalité des BIC.
2. Quelle est la différence entre LMNP et LMP ?
Le LMP s’applique si les recettes dépassent 23 000 € et les autres revenus du foyer. Sinon, le bailleur est LMNP.
Les regles de cotisations sociales et de régime de plus values diffèrent selon le régime.
3. Le meublé de tourisme non classé est-il soumis à la TVA ?
Non, sauf s’il offre au moins trois prestations para-hôtelières (ménage, linge, petit-déjeuner, accueil).
4. Puis-je amortir mon bien ?
Oui, au régime réel. L’amortissement du terrain est exclu, mais celui du bâtiment et du mobilier est possible.
5. Comment sont imposées les plus-values en LMNP ?
Selon le régime des particuliers, avec exonération après 22 ans pour l’IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Les amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus value.
6. Existe-t-il des exonérations locales ?
Oui, notamment en ZFRR ou ZFRR+, sous réserve de délibération municipale.
Le choix entre micro-BIC et régime réel, la gestion des amortissements ou l’évaluation des plus-values exigent rigueur et stratégie.
Le cabinet Exalt Conseil, à La Rochelle, accompagne les investisseurs en LMNP et LMP dans la mise en place d’une gestion comptable et fiscale adaptée à leurs objectifs patrimoniaux.
Découvrez les offres d’expertise comptable ou contactez Stanislas Delanoue, expert-comptable, pour un accompagnement personnalisé.
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