« Je pense vendre une maison que je loue. Combien va-t-il réellement me rester ? » Cette interrogation revient régulièrement auprès des propriétaires immobiliers. Pourtant, lorsqu'une maison est détenue par une Société Civile Immobilière (SCI), déterminer la somme qui restera après la vente peut vite devenir complexe.

Chez Exalt Conseil, nous aidons fréquemment nos clients à naviguer dans ces subtilités fiscales.

Voici trois informations essentielles à retenir :

Calcul précis de la plus-value immobilière.
Prise en compte des frais et des travaux réalisés.
Importance des abattements selon la durée de détention.

Calculer la base imposable

Pour savoir précisément combien vous conserverez après la vente, vous devez commencer par calculer la base imposable de votre bien. Ce montant se définit par le prix d'achat initial, auquel vous retranchez certains frais obligatoires. Ainsi, le prix d’acquisition sera réduit soit des frais d’acquisition réels, soit, à défaut, d’un forfait de 7,5% correspondant aux frais dits "de notaire".

Par ailleurs, les travaux réalisés peuvent également réduire ce prix d’acquisition. Attention cependant, les travaux déduits doivent respecter des conditions strictes, notamment ne pas avoir déjà été déduits fiscalement. Si le bien est détenu depuis plus de cinq ans, vous avez la possibilité d’utiliser un forfait de 15% du prix d'achat initial comme estimation des travaux réalisés. Cette démarche précise est cruciale pour déterminer le véritable montant de votre plus-value imposable.

Déterminer la plus-value imposable

La plus-value immobilière représente la différence entre le prix de vente et la base imposable déterminée précédemment. C'est cette plus-value qui sera imposée fiscalement. Par exemple, si vous avez acheté votre maison à 200 000 euros, après déduction des frais et travaux, et que vous la revendez 250 000 euros, la plus-value imposable sera de 50 000 euros.

À partir de la cinquième année de détention, des abattements fiscaux avantageux s'appliquent progressivement. Ainsi, après 22 ans de détention, vous êtes totalement exonéré d'impôt sur le revenu, et après 30 ans, vous ne payez plus de prélèvements sociaux. Vous trouverez des détails précis sur le site officiel impots.gouv.fr.

Impact du divorce et liquidation matrimoniale

Dans le cas présenté ici, la complexité augmente en raison du divorce et de la redistribution des parts de la SCI. Le couple avait initialement acquis la maison en SCI, louée non meublée et soumise à l’impôt sur le revenu. Suite à leur divorce sous le régime de séparation de biens, monsieur a récupéré 100% des parts, soit ses 50% initiales et les 50% de son ex-conjointe.

La complication réside dans le fait que la durée de détention fiscale est remise à zéro pour les parts récemment acquises de l'ex-conjointe. Ainsi, ces nouvelles parts ne bénéficient pas immédiatement des abattements liés à la durée de détention, réduisant significativement l'avantage fiscal initialement escompté. Pour davantage d'explications juridiques, consultez notaires.fr.

Optimisation fiscale et conseils pratiques

Face à ce casse-tête fiscal, il existe heureusement des stratégies d'optimisation efficaces. Parmi elles, la possibilité de vendre soit directement la maison, soit les parts de la SCI, selon ce qui est le plus avantageux fiscalement. Chaque option comporte des implications spécifiques en matière d'impôts et de charges.

Chez Exalt Conseil, nous accompagnons régulièrement nos clients dans ce type de démarche. Une anticipation judicieuse peut faire une énorme différence sur ce qui vous restera en net après la vente. Il est donc primordial de se faire conseiller en amont par des experts qualifiés, capables de vous orienter précisément selon votre situation personnelle.

FAQ

‍Quelle durée faut-il pour une exonération totale d'impôt ? Vous êtes totalement exonéré d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans.

‍Les frais d'acquisition réels ou le forfait de 7,5%, lequel choisir ? Si vos frais réels dépassent le forfait de 7,5%, optez pour les frais réels. Sinon, le forfait est souvent plus simple et avantageux.

‍Puis-je toujours déduire les travaux effectués ? Oui, sous conditions strictes. Si vous n'avez pas conservé de justificatifs ou si le bien a plus de cinq ans, préférez le forfait de 15%.

‍Le divorce impacte-t-il forcément la durée de détention fiscale ? Oui, la redistribution des parts due à un divorce remet généralement à zéro la durée de détention fiscale pour les parts récupérées.

Vous souhaitez optimiser votre opération immobilière ?

Face aux subtilités fiscales des ventes immobilières en SCI, être accompagné par un expert est essentiel. Contactez dès maintenant Exalt Conseil : ensemble, nous optimiserons votre stratégie fiscale pour maximiser votre gain après la vente.